Индивидуальный проект дома – удовольствие не из дешевых. Начиная строительство, многие застройщики пытаются найти способы максимально сэкономить на абсолютно бесполезных, с их точки зрения, вещах. Чаще всего подобная ситуация складывается в случае строительства наиболее простой конструкции дома.
Так стоит ли тратить время и деньги на проекты, или в некоторых ситуациях можно обойтись и без них? Давайте рассмотрим положительные и отрицательные стороны отсутствия проекта при строительстве.
Можно ли начать строить коттедж без проекта или по своему проекту?
Мы часто видим обилие рекламы в газетах, интернет и ТВ от застройщиков, подрядчиков, архитекторов, строителей, производителей материалов. Все нахваливают свою услугу и товар, страшат, что у конкурентов все плохое, некачественное, вот только у них самое все лучшее, да и вообще — дом без них ну никак не построить…
А если с ними начать спор, так вообще услышать можно разное: например, что строить дом без проекта, без их профессиональных компетенций рискованно и не законно. Так ли это на самом деле?
В действительности, строительство и проектирование частных домов высотой не более 3-х этажей и для проживания одной семьи, законодательством РФ практически никак не регулируется. Да, есть определенные нормы строительства, СНиПы, ГОСТы, подзаконные акты и разъяснения, но если их не нарушать — то проблем не будет.
Это значит, что любой частный застройщик может буквально от руки нарисовать эскиз своего будущего дома, и получить разрешение на строительство.
Выводы
Если необходим небольшой частный дом, например, для дачного участка, то постройка дома без проекта вполне оправдана, но при этом может не получиться добиться заданного уровня качества дома.
Для серьезного дома, где планируется постоянное круглогодичное проживание всей семьи, лучше не пожалеть денег и купить готовый проект, либо, если уж вы занялись строительством — заказать разработку индивидуального проекта дома вашей мечты.
Можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?
Согласно статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная декларация не нужна для следующих объектов капитального строительства:
- Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3-х, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
- Жилые дома с количеством не более 3-х этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
- Многоквартирные дома с количеством этажей не более 3-х, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Рабочий персонал
Чтобы запускать такой масштабный проект, как строительство жилого многоэтажного дома, необходимо нанять немалый штат сотрудников. Он будет состоять из около 100 человек. В их число войдут:
- 4 бухгалтера;
- 6 менеджеров по продажам;
- 40 разнорабочих;
- 40 строителей;
- 8 бригадиров;
- 5 помощников главных специалистов;
- директор;
- заместитель директора;
- главный инженер;
- начальник стройки.
Важное требование ко всем сотрудникам такой организации – это наличие профильного образования. Преимуществом для многих станет также наличие опыта работы в своей специальности не менее пары лет, а также отличное ориентирование на современном рынке недвижимости России.
Месячный фонд оплаты труда с учет всех налоговых выплат составит около 4 млн. руб.
Можно ли осуществить ввод дома в эксплуатацию при отсутствии проектной документации?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 55 («Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию») для этого необходимы следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Итак, без проектной документации и всех вышеописанных бумаг никак не обойтись — такой дом не оформят. Хуже того, могут признать «самостроем», что чревато судом и последующим сносом. Вот для чего нужно и важно иметь правильно оформленный проект.
Запустить проект по строительству жилого многоэтажного дома – это дело не простое и длительное. Но, чтобы в итоге обеспечить хороший уровень продаж, параллельно с развитием проекта необходимо запускать и рекламную кампанию.
В данном случае уместной будет как наружная, так и онлайн реклама. Главная задача – это охватить как можно больший сегмент потенциальных покупателей. На рынке недвижимости сложно запустить целевую рекламу, ведь клиент в данной сфере может быть, где угодно (молодые семьи, инвестиционная компания и другие).
Самыми эффективными методами наружной рекламы будут следующие:
- реклама на телевидении;
- реклама по радио;
- реклама на билбордах;
- реклама в транспорте;
- реклама в тематических изданиях.
Также не стоит забывать по онлайн продвижение бизнеса. Для этого необходимо:
- создать страницы в социальных сетях;
- создать сайт;
- пустить контекстную рекламу в поисковых системах.
Очень важно, чтобы новый проект по строительству был всегда на слуху у жильцов региона. Чем больше и раньше людей о нем услышит, тем легче создать активный спрос на предложение квартир, а значит и их продажи.
Самостоятельное создание проекта будущего дома
Составить и рассчитать проект строительства своими силами безусловно, можно, если речь идет о несложных конструкциях. Например, небольшого типового дачного домика, к которому не нужно подводить никаких коммуникаций кроме электроснабжения. Проживать в таком строении можно будет в летний сезон.
Важно! Главный плюс скачанных с интернета проектов или нарисованных собственноручно — это то, что вы за них ничего не платите. Однако отрицательных сторон намного больше. В строительстве многие вещи может грамотно рассчитать только профессионал с высшим строительным образованием: например, нагрузки на фундамент и перекрытия, устойчивость конструкции, расчет объема материалов и их грамотный подбор.
В итоге, разработав проект своими руками, можно получить совсем не то, что планировалось или, того хуже, некачественный дом, который простоит недолго. Поэтому, если у вас есть желание построить:
Читайте также:
- капитальный дом (с фундаментом);
- долговечный (на десятки и более лет);
- для постоянного проживания (в т. ч. зимой);
- с «тяжелыми» стенами (из кирпича, бетона и пр.);
- с проложенными внутри коммуникациями (водопровод, отопление, электричество, канализация).
Покупка и заказ проекта в проектной организации
Для заказчика плюсы этого решения следующие:
- возможность увидеть наглядно (в 3D) как будет выглядеть ваш будущий коттедж или дачный домик, оценить его функциональность и комфорт;
- есть возможность внести свои коррективы еще до начала строительства;
- здание будет соответствовать всем требованиям и нормам законодательства;
- возможно заранее определить, сколько материала уйдет на данный дом, сколько это будет стоить и сможет ли заказчик уложиться в бюджет;
- заказчик получит именно тот объект, о котором мечтал.
Рекомендация: Если вам не хватает денег на индивидуального проектировщика – купите типовой проект в строительной фирме. Он обойдется вам гораздо дешевле.
Финансовый план
Тщательное составление финансового плана поможет разобраться в том, насколько проект может стать рентабельным и перспективным.
Общая сумма расходов на открытие строительной фирмы составит около 3,2 млн. руб. Самую большую долю из них займет оплата труда и закупка оборудования. Чтобы обеспечить строительный процесс всем необходимым инвентарем, на оборудование придется потратить около 2 млн. руб.
Регистрация бизнеса, создание проекта, проведение рекламной компании, стоимость строительных работ и прочие расходы составят около 250 млн. руб.
Размер стартовых инвестиций в проект строительства жилого многоэтажного дома очень большой. Из-за этого, перед запуском проекта также стоит тщательно продумать список будущих инвесторов.
Помимо стартовых инвестиций также стоит учесть ежемесячные расходы. Оплата аренды земельного участка, процентов по кредиту, амортизации, коммунальных услуг, ФОТ, рекламной компании и непредвиденных расходов составит около 6,3 млн. руб.
Ожидаемую прибыль от такого проекта можно получить в размере 12,3 млн. руб. в месяц. Если обеспечить хороший уровень продаж, то проект может стать очень перспективным и эффективным.
Этапы проектирования частного дома
Рассмотрим пошагово основные этапы составления проекта.
Анализ функциональности, размещения и использования площадей
- какие комнаты нужно обустроить и как они будут расположены относительно друг друга, чтобы в них было комфортно всем членам семьи;
- определяется количество санузлов;
- принимается решение сколько будет кладовок, тамбуров, нежилых помещений и вспомогательных комнат;
- выбирается оптимальная высота потолков;
- выбирается тип отопления и расположение коммуникаций.
Как выглядит проектная документация и что в нее входит?
Рассмотрим, что должно входить в проект дома, если вы его заказали в проектной организации.
Архитектурный раздел
Здесь составляется описание всех параметров и данных будущего дома, с подробными чертежами каждого этажа, фасада, кровли в разрезе. Вся информация о перемычках, дверных и оконных проемах и вентиляционных каналах.
Конструктивный раздел
Согласование плана из первого раздела с чертежом фундамента, перекрытий, системы стропил, конструкция цокольного этажа, если он планируется. Обозначаются все разводки и узлы и особенности обустройства стропильной системы.
Инженерный раздел
Здесь делаются чертежи и описываются все системы инженерного характера (проектируются водопровод, газопровод, электропроводка). А также способы их ввода в строение.
Если планируется обустройство отопления от магистрального газа, то соответственно заказывается и согласовывается отдельный проект в Мосгазе (или соответствующей службе вашего региона). Отдельного проектирования требуют и слаботочные системы (охранная, телевизионная, интернет коммуникации).
Плюсы и минусы проектирования по индивидуальному проекту
Положительные стороны индивидуального проектирования в частном строительстве:
- Экономия времени. Не нужно переделывать и подгонять несоответствия в документации. Строительство будет проходить планомерно, без различных эксцессов;
- Экономия на расходах. Если неправильно выбран тип фундамента и вес конструкции, в этом случае придется все переделывать, а это увеличит стоимость строительства минимум на 50%;
- Безопасность. В процессе проектирования учитывается каждая деталь, поэтому коттедж получается прочным и надежным.
Что касается минусов:
- Сроки изготовления. Если хозяин участка закажет сложный проект двух- или трехэтажного коттеджа, то специалисты могут работать с ним несколько месяцев, так как придется делать множество расчетов и изысканий;
- Высокая стоимость. Пожалуй, самый существенный отрицательный момент. В зависимости от сложности, расходы на индивидуальный проект могут составить и 50 и 100 тысяч рублей, и это не предел.
